Кредитфакт
Условия и договор

Кредит под залог недвижимости: кто вправе его выдавать и чем вы рискуете

МФО запрещено выдавать гражданам займы под залог жилья — это проверяемый признак схемы. Разбираем, кто вправе, какая недвижимость подойдёт, почему единственное жильё здесь не защищено и при каких условиях забрать квартиру нельзя.

Если коротко — сделайте это сейчас

Бесплатные шаги, которые закрывают большинство вопросов:

  1. Проверьте, кто кредитор: гражданам под залог жилья вправе выдавать банки, а из микрофинансовых — только государственные МКК.
  2. Помните, что единственное жильё в залоге защиты по статье 446 ГПК не имеет.
  3. Сравнивайте предложения по полной стоимости в рамке на первой странице договора, а не по ставке из рекламы.
Автор: Никита, партнёрский маркетинг в финансовой вертикалиОбновлено: 14 мин чтения

Кредит под залог недвижимости — это обычный потребительский кредит, обеспеченный вашей квартирой или домом. Ставка ниже, сумма больше, срок длиннее. Цена этого — не проценты, а риск: при неуплате вы теряете не часть денег, а жильё, и вместе с ним право в нём жить.

И первое, что стоит проверить, — кто предлагает. Микрофинансовым организациям запрещено законом выдавать гражданам займы под залог жилья на потребительские цели. Если такое предлагает не банк, это почти наверняка схема.

Что это за продукт и чем он не ипотека

Названия похожи, продукты разные.

Ипотечный кредит Кредит под залог имеющейся недвижимости
Цель покупка или строительство жилья любая, цель не указывается
Что в залоге покупаемый объект объект, который уже ваш
Когда возникает залог при покупке при подписании договора
Ставка ниже выше ипотечной, ниже беззалоговой
Сколько дадут до 80–90 % стоимости объекта заметно меньше стоимости залога
Госпрограммы бывают нет

Общее у них одно и главное: залог недвижимости — это ипотека в смысле закона, независимо от того, на что вы берёте деньги. Отсюда и все последствия, описанные ниже.

Как устроен залог вообще, что такое обременение и как его проверить — в отдельном разборе. Здесь — только то, что касается недвижимости.

Кто вправе выдавать такой кредит

Вот главный проверяемый факт темы, и в обзорах его нет.

Микрофинансовая организация не вправе выдавать физическому лицу заём на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью, если обязательство обеспечено ипотекой:

  • жилого помещения заёмщика или иного залогодателя — физического лица;
  • доли в праве общей собственности на такое жилое помещение;
  • требования участника долевого строительства на жилое помещение.

Исключение в законе одно и узкое: микрокредитные компании, 100 % долей в которых принадлежит субъекту Российской Федерации. Это государственные фонды поддержки, а не вывески у метро.

Что из этого следует практически:

  • банк — законно;
  • государственная МКК — законно, и это легко проверить по реестру;
  • любая другая микрофинансовая организация — незаконно;
  • «инвестор», «частный займодавец», «кредитный кооператив» — вне регулирования потребительского кредитования, и именно отсюда берутся истории с потерей квартиры.

Проверить кредитора по государственному реестру — минута по ИНН. Как устроены микрофинансовые организации и чем МФК отличается от МКК — в отдельной статье.

Кто вправе выдавать гражданам кредит под залог жилья

Как отличить законное предложение от схемы

Признаки, по которым предложение стоит закрыть сразу:

  • кредитор не банк, а залог — ваше жильё, и цель не предпринимательская;
  • просят подписать договор купли-продажи «для гарантии» вместо договора залога — это не обеспечение, это продажа;
  • предлагают доверенность на распоряжение квартирой;
  • деньги передают наличными без договора или сумма в договоре отличается от полученной;
  • в договоре нет полной стоимости кредита в рамке на первой странице;
  • торопят с подписанием и отговаривают показывать документы юристу;
  • оценку делает «свой» оценщик и она сильно ниже рынка — так закладывается возможность продать дешевле.

Первый и второй пункты — самые дорогие. Договор купли-продажи вместо залога означает, что квартира перестала быть вашей в день подписания, а не при неуплате.

Какая недвижимость подойдёт

Требования у банков отличаются, но набор критериев общий:

Требование Почему
Вы собственник заложить можно только своё; за чужое нужен его договор залога
Нет действующих обременений второй залог банки берут редко и на других условиях
Объект ликвиден банку важна возможность продать
Не аварийное и не под снос такой объект не продать
Есть коммуникации вода, электричество, отопление, канализация
Нет незаконных перепланировок расхождение с планом мешает регистрации и продаже
Чистая история прав нет арестов, споров, неучтённых наследников

Отдельная сложность — доли и доли с несовершеннолетними. Долю заложить теоретически можно, но банки идут на это неохотно, а при участии детей потребуется согласие органов опеки. Это не формальность: именно здесь сделки чаще всего и останавливаются.

Сколько дадут и почему не всю стоимость

Банк выдаёт не стоимость квартиры, а её часть. Обычно существенно меньше.

Причина арифметическая: при неуплате объект продают, и продают быстро, то есть ниже рынка. Разница между оценкой и суммой кредита — запас банка на падение цены, расходы на реализацию и накопленные проценты.

Отсюда практическое следствие: заниженная оценка работает против вас дважды — и уменьшает сумму, и снижает порог, с которого взыскание становится возможным. Про порог — ниже.

Что в договоре: ПСК, страховка, оценка

Это потребительский кредит, значит действуют все правила потребительского кредитования.

Полная стоимость кредита печатается в рамке в правом верхнем углу первой страницы индивидуальных условий. Сравнивать предложения нужно по ней, а не по ставке из рекламы. Как считается законный потолок цены и почему нельзя подавать заявки сразу в несколько банков — в разборе про выбор кредитора.

Страхование предмета залога. По закону об ипотеке залогодатель страхует заложенное имущество за свой счёт, если договором не предусмотрено иное. Это страхование самого объекта — от утраты и повреждения. Страхование жизни и титула предлагают отдельно, и вот оно обычно добровольное: проверьте, меняется ли ставка при отказе.

Оценка. Её заказывают до сделки, платит обычно заёмщик. Смотреть в отчёте стоит не итоговую цифру, а по каким объектам сравнивали: именно от этой суммы дальше считается и размер кредита, и порог взыскания.

Что ещё проверить в документе перед подписанием — в разборе договора.

Что смотреть в договоре кредита под залог недвижимости

Как оформляется: по шагам

Порядок одинаковый почти везде, отличаются сроки.

  1. Заявка и предварительное решение. Банк смотрит доход и кредитную историю ещё до объекта. Если на этом этапе отказ — дальше идти незачем.
  2. Оценка недвижимости. Отчёт делает оценщик из списка банка либо независимый, если банк это допускает. Платит заёмщик.
  3. Проверка объекта и правоустанавливающих документов. Здесь всплывают незарегистрированные перепланировки, неучтённые собственники и аресты.
  4. Решение по сумме. Она считается от оценки, а не от вашей заявки.
  5. Подписание кредитного договора и договора об ипотеке.
  6. Регистрация ипотеки в ЕГРН. Залог недвижимости возникает с момента государственной регистрации, а не с подписания. До неё денег не будет.
  7. Выдача денег. После подтверждения регистрации.
  8. Страхование предмета залога — обычно оформляется до выдачи.

Главное отличие от обычного кредита: между решением и деньгами стоит регистрация, и это не один день. Закладывайте не «завтра», а недели — и не рассчитывайте такой кредит под срочный платёж.

Отдельно стоит сказать про то, что при подписании нужно читать: договоров два, и договор об ипотеке — отдельный документ со своими условиями, включая порядок обращения взыскания. Если в нём есть внесудебный порядок, спор о сумме до суда может и не дойти.

Во что обойдётся оформление

Расходы, которые не входят в ставку и о которых редко пишут в рекламе:

Статья расхода Кто платит Когда
Оценка недвижимости заёмщик до решения по сумме
Страхование предмета залога заёмщик, если договором не иное до выдачи
Государственная пошлина за регистрацию обычно заёмщик при регистрации ипотеки
Нотариальное удостоверение заёмщик, если сделка требует нотариуса при подписании
Выписка ЕГРН заёмщик при проверке и после снятия обременения

Все эти суммы входят в полную стоимость кредита, если они обязательны по договору, — ещё одна причина сравнивать предложения по ПСК, а не по ставке.

Главный риск: теряется и квартира, и право в ней жить

Про потерю квартиры пишут все. Про то, что вместе с ней прекращается право проживания, — почти никто. Механизмов два, и они разные.

Если кредит был на жильё. Закон об ипотеке говорит прямо: обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в них, — при условии что объект был заложен в обеспечение возврата кредита или целевого займа на приобретение, строительство, капитальный ремонт либо иное неотделимое улучшение жилья, а также на погашение ранее выданного такого кредита.

Если кредит нецелевой, под уже имеющуюся квартиру. Эта норма напрямую не работает, но результат тот же, просто через другую статью: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Квартиру продают с торгов, собственник меняется — право пользования прекращается.

Разница между двумя случаями процедурная, а не по исходу. Рассчитывать, что нецелевой кредит «безопаснее», потому что статья 78 про него не написана, не стоит.

Отдельно: договор найма или аренды, заключённый до возникновения ипотеки либо после неё с согласия залогодержателя, при реализации жилья сохраняет силу.

Единственное жильё здесь не защищено

Самое дорогое заблуждение темы — и оно особенно опасно именно в этом продукте.

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса защищает от взыскания единственное пригодное для постоянного проживания помещение. Но норма содержит прямое исключение: защита не распространяется на жильё, являющееся предметом ипотеки.

Закладывая единственную квартиру ради потребительского кредита, вы своими руками выводите её из-под защиты, которая действовала до этого. Ставка при этом падает на несколько пунктов, а риск — всё жильё целиком.

Это не повод никогда не брать такой кредит. Это повод считать: что именно вы получаете за снижение ставки и что произойдёт, если доход пропадёт на полгода.

Когда забрать квартиру нельзя

У взыскания есть количественный порог, и для ипотеки он прописан отдельно.

Обращение взыскания не допускается, если нарушение крайне незначительно, а требование явно несоразмерно стоимости заложенного имущества. Предполагается, что это так при одновременном соблюдении двух условий:

Порядок взыскания Долг Просрочка От чего считается 5 %
Судебный менее 5 % менее 3 месяцев от стоимости предмета ипотеки
Внесудебный менее 5 % менее 3 месяцев от оценочной стоимости предмета ипотеки

Слово «одновременно» здесь ключевое: при просрочке четыре месяца порог пройден, даже если долг составляет 2 % от стоимости квартиры.

Что происходит дальше, если взыскание всё же началось, какие пределы удержаний и как отменить судебный приказ — в отдельном разборе.

Когда обращение взыскания на заложенную квартиру не допускается

Как снять обременение после выплаты

Запись об ипотеке живёт в Едином государственном реестре недвижимости, и сама она не исчезает.

  1. Получите у банка документ о полном погашении.
  2. Подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке — обычно это делает банк.
  3. Регистрационная запись погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления документов в орган регистрации прав.
  4. Не позднее следующего рабочего дня после погашения орган регистрации направляет уведомление залогодателю и залогодержателю.
  5. Закажите выписку ЕГРН и убедитесь, что обременения нет.

Три рабочих дня — это срок самой процедуры, а не всего пути: дольше всего обычно идёт подача документов банком. Пятый шаг пропускают чаще всего, а он единственный даёт доказательство.

Когда этот кредит оправдан, а когда нет

Оправдан, если выполняются все три условия сразу:

  • деньги нужны на то, что создаёт стоимость или закрывает более дорогой долг;
  • доход устойчив и выдержит платёж при падении на треть;
  • есть запас на три-шесть месяцев платежей.

Не оправдан, если:

  • деньги нужны на текущие расходы или на платёж по другому кредиту — тогда это отсрочка проблемы ценой жилья, а варианты другие: реструктуризация и кредитные каникулы;
  • закладывается единственное жильё ради суммы, которую можно получить иначе;
  • в квартире прописаны дети или пожилые родственники, которым некуда идти;
  • доход неофициальный и нестабильный — именно такие заёмщики чаще всего и доходят до взыскания.

Когда кредит под залог недвижимости оправдан, а когда нет

Частые вопросы

Что такое кредит под залог недвижимости? Потребительский кредит, обеспеченный вашей квартирой или домом. Цель не указывается, ставка ниже беззалоговой, а при неуплате объект продают с торгов.

Может ли МФО выдать кредит под залог квартиры? Нет. Микрофинансовой организации запрещено выдавать гражданину заём на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью, под залог жилого помещения или доли в нём. Исключение — микрокредитные компании, где 100 % долей принадлежит субъекту РФ.

Какая недвижимость подойдёт в залог? Та, что принадлежит вам, свободна от обременений, ликвидна, не аварийна, с коммуникациями, без незаконных перепланировок и с чистой историей прав.

Сколько денег дадут под залог квартиры? Заметно меньше её стоимости: разница — запас банка на быструю продажу, расходы на реализацию и накопленные проценты.

Потеряю ли я право жить в квартире, если её продадут? Да. Для кредитов на жильё это прямо написано в законе об ипотеке. Для нецелевого кредита под имеющуюся квартиру право пользования членов семьи прекращается вместе с переходом права собственности к новому владельцу.

Защищено ли единственное жильё? Нет, если оно в залоге. Статья 446 ГПК защищает единственное жильё, но прямо исключает из защиты предмет ипотеки.

При какой просрочке могут забрать квартиру? Взыскание не допускается, если одновременно долг составляет менее 5 % стоимости предмета ипотеки и просрочка менее трёх месяцев. Достаточно, чтобы перестало выполняться одно из условий.

Обязательно ли страховать заложенную квартиру? Страхование самого предмета залога предусмотрено законом об ипотеке за счёт залогодателя, если договором не установлено иное. Страхование жизни и титула — отдельные продукты, проверьте, меняется ли ставка при отказе.

Можно ли заложить квартиру с долей несовершеннолетнего? Теоретически да, но потребуется согласие органов опеки, и банки берутся за такие сделки редко.

Сколько снимается обременение после выплаты? Регистрационная запись погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления документов, уведомление направляется не позднее следующего рабочего дня. Результат стоит проверить выпиской ЕГРН.

Чем это отличается от ипотеки? Ипотечный кредит выдаётся на покупку жилья, и в залог идёт покупаемый объект. Здесь цель любая, а в залог идёт та недвижимость, которая у вас уже есть.

Как быстро выдадут деньги? Быстро не выйдет: между одобрением и выдачей стоит государственная регистрация ипотеки, и залог возникает только с её момента. Под срочный платёж такой кредит не рассчитывают.

Что ещё придётся оплатить, кроме процентов? Оценку, страхование предмета залога, государственную пошлину за регистрацию, выписки ЕГРН, а при нотариальной форме сделки — услуги нотариуса. Обязательные по договору платежи входят в полную стоимость кредита.

Что делать дальше

Перед заявкой сделайте две проверки, которые ничего не стоят. Первая: кто кредитор — банк или организация из государственного реестра, и вправе ли он вообще брать в залог жильё. Вторая: что именно вы подписываете — договор залога или договор купли-продажи.

Дальше сравнивайте по полной стоимости из рамки и считайте не ставку, а то, что произойдёт при потере дохода на полгода. Снижение ставки на несколько пунктов и риск всего жилья — обмен несимметричный, и решать его стоит с открытыми глазами.

Источники

Читайте также